Il teatro ha origine da un edificio ad uso religioso, già ritenuto la chiesa di S. Pietro in Castelnuovo, ma recentemente individuato come l'oratorio della congregazione del SS. Rosario di S. Giovanni in Marignano. La costruzione sorge lungo il perimetro del castello e, come si evince dalla documentazione catastale storica, la parete nord-orientale dell'edificio coincide con la cinta muraria malatestiana. Il luogo di culto venne soppresso in epoca napoleonica dalla stessa autorità ecclesiastica in quanto fatiscente e lo stabile venne adibito a teatro nel 1802. Le prime notizie relative ad una attività teatrale risalgono per al 1841, quando è documentata l'esistenza di una Società di dilettanti filodrammatici e sono ricordati contrasti interni sulla gestione degli spettacoli.
Ma la nascita del Teatro Condomini si colloca nel 1855, precisamente nella seduta del consiglio comunale del 21 aprile, quando venne deliberata la ristrutturazione dello stabile, a quella data giudicato inadatto alle "sue tanto istruttive e dilettevoli rappresentazioni" (cit. Il teatro.. ). L'incarico di restauro del locale fu affidato all'architetto riminese Giovanni Benedettini ed i lavori si svolsero fra il 28 giugno e il 30 dicembre del 1856, con una spesa di 610.97 scudi. Il vano interno viene ad assumere quell'aspetto, conservatosi fino ad oggi, con la sala dalla tipica pianta a U, a due ordini di palchetti, il primo intervallato da colonnine, il secondo da pilastrini sormontati da capitelli.
Il giorno di Natale del 1856 si riunì la Società dei Condomini concessionaria del teatro e si svolse l'assegnazione dei palchi; la prima stagione di recite, condotte da una nuova compagnia filodrammatica locale, fu quella del carnevale del 1857, con notevole concorso di pubblico dai paesi del Governatorato di Saludecio ed anche da Rimini. Una sommaria descrizione tecnica del teatro è contenuta in una relazione ispettiva del Corpo Reale del Genio Civile risalente al 1881: il locale definito "capace di circa 400 spettatori, risulta di due gallerie con 15 intercalarj ciascuna oltre la platea. Tutto quanto riduce a teatro l'ambiente, un tempo destinato a culto, è di legname, eccettuati i parapetti delle gallerie. La illuminazione è a tutt'olio minerale con lampade all'ingiro"(cit. Il teatro..). In seguito si verificarono interruzioni dell'attività a causa del colera (1884) e per lavori di modifica imposti dalle norme di sicurezza (1888). Negli anni compresi fra la fine dell'Ottocento e la prima decade del Novecento si registra un'intensa attività artistica, con una presenza sempre più accentuata di compagnie (filodrammatiche, comiche e marionettistiche) esterne all'ambito locale; la filodrammatica di S. Giovanni in Marignano esce definitivamente di scena nel 1891. Dopo la sospensione dovuta alla prima guerra mondiale riprendono le rappresentazioni e, fra il 1924 e il 1926, si segnalano le prime proiezioni cinematografiche. Ma l'attività di censura del regime fascista si fa sempre più sentire e gli interventi limitativi sugli spettacoli sempre più frequenti; nel 1930 il teatro viene chiuso perché non risponde, a detta della Questura di Forlì, alle norme di pubblica sicurezza. Riapre nel 1932, ma è ribattezzato Teatro dell'Opera Nazionale Dopolavoro ed è anche classificato come cinematografo di quarta categoria, adibito alla proiezione delle pellicole LUCE. Una scheda tecnica del Dopolavoro provinciale (1934) censisce 80 posti in platea, 200 nei due ordini di palchi, 50 in piedi e 4 camerini. L'attività teatrale è ormai assai diradata e gli eventi della seconda guerra mondiale determinano la definitiva decadenza; le ultime recite si svolgono nelle stagioni del 1946 e del 1947. Il locale, definito dal Sindaco del tempo come "l'avanzo di un piccolo teatro condomino" (cit. Il teatro..), viene chiuso nel 1948 e poi adibito a magazzino comunale. Lo stato di penoso abbandono dura oltre trent'anni, fino all'intervento di restauro concluso nel settembre del 1982.
Quando nel 1980 l'amministrazione comunale avviò i lavori, su progetto dell'architetto Augusto Bacchiani, le condizioni esterne ed interne del teatro erano disastrose. La struttura presentava numerose lesioni, i palchi erano inagibili, infiltrazioni d'acqua dal coperto avevano danneggiato gravemente l'apparato decorativo. L'intervento è stato rivolto ad un generale recupero dell'edificio, mentre all'interno si è proceduto al rifacimento di tutti gli impianti e al restauro delle decorazioni del soffitto e dei palchi, operazione particolarmente delicata che ha comportato anche alcune necessarie "riprese", nel rispetto del disegno originario, laddove non era possibile nessun'altra soluzione conservativa. La sala, a due ordini di quindici palchetti ciascuno, sostenuti da pilastrini con capitello e da colonnette poggianti sul pavimento della platea, ha una forma a U. Al centro del soffitto è rappresentato Apollo (?), avvolto in un manto rosso e con la lira in mano, all'interno del cerchio dei simboli zodiacali in movimento. Lungo il perimetro della volta si alternano grottesche monocrome a tondi racchiudenti figure femminili. L'autore dell'apparato decorativo è identificato nel pittore Angelo Trevisani da Savignano sul Rubicone. Il sipario, dipinto da Antonio Mosconi, raffigura , sullo sfondo, una veduta ottocentesca di San Giovanni in Marignano. Restaurato nel corso dei lavori di recupero dell'edificio teatrale, è attualmente ricollocato in palcoscenico.
Il teatro svolge regolare attività sulla base di una convenzione tra il Comune e un'Associazione teatrale, sotto la cui direzione artistica vengono allestiti, durante tutto l'anno, spettacoli di prosa, musica, danza e proiezioni cinematografiche. Saltuariamente alcuni ambienti vengono utilizzati per attività espositive.
(Luisa Masetti Bitelli)